Declarar aluguel no imposto de renda do não residente: o labirinto que assusta até o Minotauro

Um dos tópicos que mais atrapalha a vida o cliente que mora no exterior e recebe aluguel no Brasil é declarar aluguel no imposto de renda como não residente. É frequente encontrarmos clientes que entregam declarações de imposto de renda no Brasil para informar somente renda de aluguéis, sem saberem que, na condição de não residentes, esse é o procedimento incorreto.

A Receita Federal não facilita esse trabalho. Já tivemos relatos de clientes que buscaram ajuda de auditores fiscais e, infelizmente, receberam respostas contraditórias. A verdade é que a forma de declarar aluguel no imposto de renda da pessoa física não residente tem uma lógica totalmente diferente do comum, mais próxima de uma empresa que paga o salário dos empregados do que de uma declaração normal. Este texto é relevante para quem:

• pretende comprar imóveis no Brasil para locação e não sabe quais obrigações deve cumprir;
• tem imóvel alugado e pretende fazer a declaração de saída definitiva do país, mas não sabe como isso muda após a saída fiscal;
• já teve problemas de malha fina depois de ter feito a saída fiscal, e não sabe como dar baixa nas pendências; ou
• deu a baixa das pendências entregando uma declaração de imposto de renda normal para informar os aluguéis, mas sem informar a renda do exterior, e acabou de descobrir que fez o procedimento incorreto.

Será mencionado ao longo do texto que, desde setembro de 2023, a forma de declarar aluguel no imposto de renda como não residente mudou, e somente em 2025 estamos totalmente debaixo das regras novas. Por isso, explicaremos o que mudou, quais são os prazos, como evitar multas e quais cuidados adotar para manter a conformidade fiscal diante das novas obrigações acessórias impostas pelo Fisco.

Antes de declarar aluguel no imposto de renda: como pago o imposto

Já mencionamos que quando moro no exterior e recebo aluguel no Brasil, a tributação do aluguel do não residente é de 15%¹Exceção para beneficiários residentes e domiciliados em “paraísos fiscais”, para quem a alíquota é de 25% (vide Lei nº 9.779/1999, art. 8º e Instrução Normativa SRF nº 1.037/2010, art. 1º)., e a legislação admite algumas despesas do valor do aluguel bruto:

• despesas de aluguel do imóvel sublocado, se for o caso;
• despesas de condomínio assumidas pelo locador;
• despesas de cobrança ou recebimento do próprio aluguel, a exemplo da comissão da imobiliária; e
• impostos, taxas e emolumentos que incidam sobre o imóvel (IPTU, taxa de lixo etc.) e sejam assumidas pelo locador.

Além disso, a guia DARF para pagamento do imposto tem o código 9478, que é de fato gerador diário. Isso quer dizer que o imposto de renda deve ser recolhido no mesmo dia do recebimento do aluguel, sob pena de multa de atraso a partir do dia seguinte e juros a partir do mês seguinte. Trata-se de uma estupidez prevista em lei²Vide Lei nº 11.196/2005, art. 70, inc. I, letra a), nº 1; MAFON 2024, código 9478..

Em nome de quem deve ser emitida e paga a Guia DARF? Meu ou do meu procurador?

A guia de código 9478 refere-se a IRRF (imposto de renda retido na fonte), e não ao IRPF (imposto de renda pessoa física). Isso significa que o recolhimento do imposto pressupõe que quem está pagando não é o contribuinte, mas o responsável tributário. Para o imposto de renda sobre aluguel do não residente, essa pessoa é o procurador, que pode ser pessoa física ou jurídica. Por esse motivo, a guia de código 9478 deve vir preenchida com o CPF ou CNPJ do procurador, e não do contribuinte.

Para que as declarações e as guias possam ser cruzadas, as declarações descritas neste texto precisam ser transmitidas por meio do mesmo CPF ou CNPJ de quem figurou na guia DARF. Caso contrário, o sistema da Receita não vai conseguir reconhecer e dar baixa dos pagamentos. Se isso ocorrer, pode ser necessário o procedimento de retificação da guia DARF, chamado REDARF, para que pagamentos e declarações fiquem consistentes entre si.

Para quem preferiu pagar a guia DARF com o próprio CPF, porque não tem procurador, para declarar aluguel no imposto de renda as declarações também deverão ser transmitidas por si, no mesmo CPF.

Depois: que declaração preencho para declarar aluguel no imposto de renda do não residente

Este é o ponto que, como mencionado, há a maior diferença entre como o residente fiscal no Brasil e o não residente declaram. Enquanto o residente fiscal está acostumado a entregar declaração de imposto de renda, no caso de declarar aluguel no imposto de renda do não residente as obrigações acessórias aplicáveis são as descritas abaixo:

Como se observa, houve uma mudança nas declarações que eram exigidas antes e hoje. Como encontramos casos de clientes que precisam revisar os procedimentos dos últimos 5 anos, achamos que a tabela acima seria útil por quem precisa declarar aluguel no imposto de renda de vários anos. A explicação sobre cada um desses tipos de obrigações acessórias será detalhado mais abaixo.

Dirf anual (aluguéis recebidos até dez/2024)

A Dirf (Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte) era uma declaração que existiu até o final de 2024, e hoje foi totalmente substituída pela EFD-Reinf, descrita mais abaixo. A Dirf costumava ser entregue por meio de um PGD (programa gerador de declaração), exatamente como a declaração de imposto de renda⁴O programa gerador da Dirf, de todos os anos, ainda pode ser encontrado neste site da Receita Federal..

Dentro dela, havia uma ficha sobre residentes ou domiciliados no exterior, em que os dados do contribuinte são preenchidos. Ali são listados os dados da pessoa que recebeu o aluguel, como nome, endereço e NIF (número de identificação fiscal da jurisdição em que a pessoa é residente fiscal fora do Brasil), e era preenchida uma tabela com os dados sobre o valor da base de cálculo, com o tipo de rendimento (no caso, “rendas de propriedade imobiliária”) e o valor do imposto que foi recolhido.

A inclusão dos aluguéis na Dirf anual era dispensada caso, durante o ano, o total dos rendimentos do não residente era inferior a R$ 28.559,70 (vinte e oito mil, quinhentos e cinquenta e nove reais e setenta centavos), ou aprox. R$ 2.380 por mês⁵Vide Instrução Normativa RFB nº 1.990/2020, art. 10, inc. V e §6º, e art. 27.. Note que a dispensa de entrega da Dirf não era suficiente para afastar também a responsabilidade de pagar o imposto de 15% devido, por ilógico que isso possa parecer.

A Dirf era sempre entregue até o último dia útil do mês de fevereiro posterior ao ano-calendário da declaração. Dessa forma, a Dirf 2025/2024 teve seu prazo de entrega encerrado em 28 de fevereiro de 2025.

EFD-Reinf mensal (aluguéis recebidos de set/2023 em diante)

A EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) é uma obrigação acessória criada para substituir a Dirf. É um dos módulos que formam o SPED (Sistema Público de Escrituração Digital), criado pela Receita Federal com outros órgãos para unificar a base de informações contábeis, fiscais e previdenciárias.

Essencialmente, a EFD-Reinf foi criada para englobar a prestação de informações sobre várias atividades diferentes, normalmente do contexto empresarial, comumente conhecida pelos contadores. Apesar disso, a inclusão da informação necessária para declarar aluguel no imposto de renda do não residente na EFD-Reinf é um detalhe justificado apenas no fato de termos uma legislação ultrapassada.

A maior parte dos contadores desconhece o uso da EFD-Reinf para esse fim (como desconheciam na Dirf). Simplesmente é um tema que foge das rotinas típicas de contador.

Ao contrário da Dirf, que poderia ser preenchida após fazer download do programa gerador de declaração, a EFD-Reinf pode ser preenchida com programas próprios que se comuniquem com o SPED. Na falta de um programa próprio, como no caso, ainda é possível preencher utilizando o e-CAC (Centro de Atendimento ao Contribuinte eletrônico).

Uma vez logado naquele ambiente com o login ou procuração digital do declarante, é possível entrar no sistema de preenchimento da EFD-Reinf⁶Vale acrescentar a dica de que o login no e-CAC por meio de procuração digital exige um acesso ao Gov.br pelo menos de nível prata, mas o preenchimento da EFD-Reinf em si exige não apenas que o acesso seja feito no nível ouro, como também que o preenchedor da declaração esteja logado usando certificado digital..

Nossa experiência com a EFD-Reinf é que o preenchimento para declarar aluguel no imposto de renda do não residente é pouco intuitivo, pois atua num contexto em que o declarante é uma fonte pagadora, não o contribuinte ou um procurador. Isso pode levar a erros de preenchimento por quem não está acostumado. Em nosso serviço de apoio jurídico ao contador, ou até prestando esse serviço diretamente a alguns clientes que precisam, costumamos orientar a respeito de como o preenchimento deve ser feito. Os dados em si são os mesmos que eram informados na Dirf, apenas com mais detalhes.

Por fim, o prazo de entrega da EFD-Reinf termina no dia 15 do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Assim, um aluguel recebido no dia 24 de agosto de 2025 deverá ser declarado na EFD-Reinf até o dia 15 de setembro de 2025. Nos meses em que o dia 15 não for dia útil, a EFD-Refin pode ser entregue até o primeiro dia útil seguinte⁷Vide Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, art. 6º..

E se não houver movimentação de aluguel no mês?

Na ausência de fatos a serem informados no mês, o procurador ou responsável pela declaração fica dispensado de enviar quaisquer eventos da EFD-Reinf relativa ao respectivo período em que não há como declarar aluguel no imposto de renda ⁸Vide Instrução Normativa RFB nº 2043/2021, art. 4º.. Note que isso é diferente do que se faz para a DCTFWeb, explicada mais abaixo.

DCTFWeb mensal (aluguéis recebidos de jun/2025 em diante)

A versão Web da Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTFWeb) passou a ser exigida em 2025, e especificamente para a situação do aluguel percebido por não residente, desde a competência de junho de 2025.

Enquanto a EFD-Reinf trata do fato gerador, isto é, de fornecer os detalhes sobre qual é o rendimento, quem é o beneficiário e quanto foi pago, a DCTFWeb tem o papel de tratar do valor do imposto em si, detalhando como foi quitado (pagamento, compensação, parcelamento, pagamento suspenso por decisão judicial).

O valor ali informado vale como confissão de dívida, de forma que o valor declarado e não pago pode ser encaminhado para inscrição em dívida ativa e execução fiscal imediatamente. Isso significa que a DCTFWeb “torna oficial” que há um valor de imposto devido ao Fisco.

Atualmente, a DCTFWeb pode ser “montada” automaticamente, carregando-se os dados já inseridos na EFD-Reinf. Isso é favorável, pois evita ter de fazer o preenchimento duas vezes, e reduz a chance de erros de preenchimento⁹Vide Instrução Normativa SRF nº 2.237/2024, art. 5º..

O prazo de entrega é até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel¹⁰Vide Instrução Normativa SRF nº 2.237/2024, art. 6º.. Assim, um aluguel recebido no dia 24 de agosto de 2025 deverá ser declarado na EFD-Reinf até o dia 15 de setembro de 2025 e na DCTFWeb até o dia 30 de setembro de 2025, porque é o último dia útil.

E se não houver movimentação de aluguel no mês?

Se não houver aluguel no mês, porque, por exemplo, o imóvel está desocupado, deve-se apresentar uma DCTFWeb sem movimento, mas apenas para o primeiro mês sem recebimentos para declarar aluguel no imposto de renda¹¹Vide Instrução Normativa RFB nº 2.237/2024, art. 6º, §2º, inciso II.. Isso é diferente do procedimento da EFD-Reinf, por isso é necessário prestar atenção.

Nos meses seguintes, a entrega da DCTFWeb fica dispensada enquanto não ocorrer novo recebimento de aluguel, ou qualquer outra situação que seja fato gerador para obrigar à entrega da DCTFWeb novamente (recebimento pela venda do imóvel desocupado, por exemplo).

Ainda: há multas por não declarar aluguel no imposto de renda na forma dessas declarações?

As multas referentes à Dirf, da EFD-Reinf e da DCTFWeb são muito semelhantes, porque dividem a mesma base legal¹²Vide Lei nº 9.779/1999, art. 16; Lei nº 10.426/2002, art. 7º.. Para facilitar a leitura, preferimos colocar as informações sobre as multas por quem quer declarar aluguel no imposto de renda do não residente em formato de tabela:

Durante a fase de transição da Dirf para a EFD-Reinf, notamos que o Fisco deixou de lançar multas para quem entregou com atraso a EFD-Reinf. Como houve duplicidade de declarações da mesma informação entre set/2023 e dez/2024, entendemos que o não lançamento de multas da Dirf e da EFD-Reinf ao mesmo tempo foi salutar. Mas não podemos dizer que essa é uma postura oficial da Receita Federal, somente uma observação da nossa prática profissional. Para quem precisa regularizar fatos passados, há a chance de lançamento de multas duplicadas por esse período, cujo afastamento poderia ser pleiteado.

Conclusão: um labirinto desnecessário para quem quer declarar aluguel no imposto de renda sendo não residente

Como já mencionei em nosso texto sobre o imposto de renda sobre aluguel e o procurador do não residente, o modelo de tributação do não residente que mantemos é anacrônico, e poderia ser melhorado se:

• a guia DARF não precisasse ser recolhida no mesmo dia do recebimento do aluguel, mas sim mensal ou anualmente;
• houvesse uma declaração de imposto de renda para não residentes, como já tivemos oportunidade de propor à Receita Federal em 2020; e/ou
• a responsabilidade tributária pelo recolhimento do imposto de renda sobre os aluguéis fosse atribuída à imobiliária, nos contratos de locação que intermediar, pois é quem teria menos trabalho de cumprir as obrigações exigidas pelo Fisco.

Os três itens, infelizmente, dependem de lei para serem realizados plenamente. Mas, mesmo assim, a Receita Federal poderia simplificar as regras da EFD-Reinf e da DCTFWeb para dispensar o procedimento para quem recebesse aluguéis de valores menores, como na época da Dirf, ou pelo menos simplificar o cumprimento das regras, permitindo que as declarações desse tipo fossem anuais em vez de mensais.

Neste blog você encontrará sempre informações relevantes e atualizadas a respeito do tema, e orientações para evitar problemas com o Fisco e demais autoridades. Fique à vontade para nos relatar sua experiência, compartilhar o conteúdo com outros amigos que necessitem de orientações e entrar em contato conosco através do e-mail [email protected] ou então via WhatsApp. Clique aqui para enviar uma mensagem agora.

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Referências:

• 1
  Exceção para beneficiários residentes e domiciliados em “paraísos fiscais”, para quem a alíquota é de 25% (vide Lei nº 9.779/1999, art. 8º e Instrução Normativa SRF nº 1.037/2010, art. 1º).
• 2
  Vide Lei nº 11.196/2005, art. 70, inc. I, letra a), nº 1; MAFON 2024, código 9478.
• 3
  No sistema, para esses meses aparece também a falta de entrega da DCTFWeb. Porém, para o recebimento de imóveis a base normativa para exigir a DCTFWeb só surgiu com a Instrução Normativa RFB nº 2.267/2025, de 28 de maio, e que não tem o poder de retroagir para o início de 2025.
• 4
  O programa gerador da Dirf, de todos os anos, ainda pode ser encontrado neste site da Receita Federal.
• 5
  Vide Instrução Normativa RFB nº 1.990/2020, art. 10, inc. V e §6º, e art. 27.
• 6
  Vale acrescentar a dica de que o login no e-CAC por meio de procuração digital exige um acesso ao Gov.br pelo menos de nível prata, mas o preenchimento da EFD-Reinf em si exige não apenas que o acesso seja feito no nível ouro, como também que o preenchedor da declaração esteja logado usando certificado digital.
• 7
  Vide Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, art. 6º.
• 8
  Vide Instrução Normativa RFB nº 2043/2021, art. 4º.
• 9
  Vide Instrução Normativa SRF nº 2.237/2024, art. 5º.
• 10
  Vide Instrução Normativa SRF nº 2.237/2024, art. 6º.
• 11
  Vide Instrução Normativa RFB nº 2.237/2024, art. 6º, §2º, inciso II.
• 12
  Vide Lei nº 9.779/1999, art. 16; Lei nº 10.426/2002, art. 7º.
• 13
  Vide Instrução Normativa RFB nº 1.990/2020, art. 25 e Instrução Normativa SRF nº 197/2002 (Dirf), Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, art. 7º, inc. I (EFD-Reinf) e Instrução Normativa RFB nº 2.237/2024, art. 11, inc. I (DCTFWeb).
• 14
  Vide Instrução Normativa SRF nº 197/2002, art. 2º, §2º (Dirf), Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, art. 7º, inc. II (EFD-Reinf) e Instrução Normativa RFB nº 2.237/2024, art. 11, inc. II (DCTFWeb).
• 15
  Vide Instrução Normativa SRF nº 197/2002, art. 1º, §3º.
• 16
  Vide Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, art. 7º, inc. I.
• 17
  Vide Instrução Normativa RFB nº 2.237/2024, art. 11, , §3º, inc. I e II.
• 18
  Vide Instrução Normativa SRF nº 197/2002, art. 1º, §2º, inc. I e II (Dirf), Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, art. 7º, §3º, inc. I e II (EFD-Reinf) e Instrução Normativa RFB nº 2.237/2024, art. 11, §2º, inc. I e II (DCTFWeb).
• 19
  Vide Lei nº 8.218/1991, art. 6º. Esta multa pode ser cumulativa com as reduções de multa.