Projeto do Governo para reavaliação de imóveis para fins de IR: faz sentido?

Foi noticiado recentemente na Imprensa o pedido do Presidente Jair Bolsonaro ao Secretário da Receita Federal, Marcos Cintra, para estudar a reavaliação de imóveis para fins de IR. A medida foi anunciada como meio para obter maior arrecadação para o Governo sem aumentar impostos. Alguns dias depois, a Imprensa também noticiou que um projeto de lei do Senado (PLS 1/2017), hoje arquivado, já havia proposto medida semelhante para atualização de valor de imóveis.

O objetivo deste texto  é explicar o que uma proposta dessas realmente significa, caso levada adiante. Embora o Governo tenha somente apresentado uma ideia sobre reavaliação de imóveis para fins de IR, e não uma proposta, é possível adiantar que: (i). qualquer tributação nesse sentido precisará ser facultativa, e não obrigatória (ou seja, o contribuinte pode escolher não participar); (ii). a medida significa uma antecipação da arrecadação, e não um aumento de impostos; e (iii). é recomendável que uma medida como essa seja feita uma única vez, em vez de ser permanente.

Qual a lógica de manter o valor dos bens e direitos declarados a custo

A declaração de imposto de renda tem por objetivo registrar o acréscimo patrimonial do contribuinte, que é o objeto da tributação da renda (CTN, art. 43). Nesse sentido, interessa manter registro dos bens e direitos pelo respectivo custo de aquisição. No caso de uma venda de uma casa, por exemplo, a diferença entre o preço recebido e o custo de aquisição declarado é um acréscimo patrimonial sobre o qual pode recair o imposto de renda.

Isso é diferente, por exemplo, da declaração de capitais brasileiros no exterior (DCBE), feita ao Banco Central. Esta tem por interesse manter registro do estoque de riqueza mantido por brasileiros no exterior para fins estatísticos, o que exige a melhor apuração possível do valor de mercado dos bens e direitos. O custo de aquisição só interessa no caso de não ser possível identificar o valor de mercado do bem.

Por esse motivo, reavaliar os bens e direitos informados na declaração de imposto de renda só interessa para fins de organizar a arrecadação do imposto. Os exemplos históricos desse tipo de medida ilustram esse objetivo.

Reavaliação de imóveis para fins de IR já ocorrida no passado

Não é a primeira vez em que se propõe uma reavaliação de imóveis para fins de IR. Durante o Governo Collor, foi aprovada a Lei no. 8.383/1991, cujo artigo 96 previa a reavaliação de todos os bens e direitos informados pela pessoa física na declaração de imposto de renda. Todos os bens e direitos seriam informados conforme seu valor de mercado em 31 de dezembro de 1991. O acréscimo em comparação com as declarações anteriores, naquele caso, seria considerada rendimento isento, e o novo valor seria considerado custo no cálculo do ganho de capital de qualquer alienação posterior àquela data.

A reavaliação feita pela Lei no. 8.383/1991 surgiu num contexto diferente do nosso. Ali, o objetivo não era simplesmente arrecadatório, mas de utilizar a antiga Ufir como índice de correção monetária de todos os itens informados na declaração de imposto de renda. Assim, todos os bens e direitos existentes em 31 de dezembro de 1991 seriam informados pelo seu valor em Ufir, de forma que o ganho de capital futuro fosse automaticamente atualizado pela inflação.

Vale mencionar que, com o Plano Real, a correção monetária foi proibida, permitindo-se a atualização do custo de aquisição até 1º de janeiro de 1996 (Lei no. 9.249/1995, art. 17).

É necessário comentar que a reavaliação feita pela Lei no. 8.383/1991 foi obrigatória, e isso se justifica, a nosso ver, por dois motivos: (i). a valorização era isenta; e (ii). a medida seria realizada uma única vez. O fato gerador do imposto de renda é a “disponibilidade econômica ou jurídica” da renda (CTN, art. 43). Uma reavaliação não significa, por si só, uma disponibilidade: é importante que o contribuinte possa fazer uso do bem como se já gozasse de um acréscimo patrimonial. Para bens de pouca liquidez, como imóveis, é bastante controverso saber se o fato gerador se realizou antes de uma transação para alienação do bem.

Reavaliação de imóveis para fins de IR- O que propunha o Projeto de Lei do Senado 1/2017

O PLS 1/2017, de autoria do então senador Flexa Ribeiro (PSDB-PA), propunha a reavaliação de imóveis pela pessoa física da seguinte maneira:

• apresentar declaração específica com o valor de mercado dos imóveis em 31 de dezembro de 2016;
• tributar o ganho de capital correspondente à diferença positiva entre referido valor de mercado e o custo de aquisição à alíquota fixa de 10%;
• recolher o imposto em parcela única;
• a partir de então, o valor de mercado em 31 de dezembro de 2016 seria adotado como custo para a futura alienação do imóvel; e
• os fatores de redução do imposto de renda, aplicáveis ao ganho de capital na alienação de imóveis, seriam contados a partir de janeiro de 2017.

A justificativa do projeto de lei era a mesma do Governo: obter um aumento de arrecadação de curto prazo. A alíquota de 10% é inferior às alíquotas normais de 15% a 22,5%, de forma que haveria um incentivo para o contribuinte aderir.

O maior contraste entre o PLS 1/2017 e o art. 96 da Lei no. 8.383/1991 é o fato de que há aqui uma tributação facultativa. A redação proposta pelo PLS 1/2017 deixava claro que o contribuinte “poderia” apresentar a declaração dos imóveis pelo valor de mercado, o que significa que seria o contribuinte deveria escolher submeter-se a referida tributação.

A justificativa está no mesmo dispositivo do Código Tributário Nacional (CTN): se não se pode dizer que o contribuinte teve disponibilidade sobre um acréscimo patrimonial, não se pode obrigá-lo a recolher o imposto. O recolhimento deve ser facultativo.

O que esperar de um eventual Projeto do Governo sobre reavaliação de imóveis para fins de IR

Se a ideia apresentada pelo Governo se tornar uma proposta efetiva, não se deve esperar algo muito diferente do que propôs o PLS 1/2017. Seria possível, inclusive, que o PLS 1/2017 fosse desarquivado para servir de base à proposta do Governo.

É questionável saber até que ponto essa ideia representaria uma arrecadação eficaz. Os contribuintes precisariam dispor de liquidez para pagar o imposto, antecipando um benefício de que podem não usufruir de todo. Por exemplo, se uma pessoa mantém-se na propriedade de um imóvel que não pretende vender, o estímulo do projeto é muito baixo, mesmo que a alíquota seja menor a alíquota normal.

No caso de imóveis, a legislação já permite redutores na atualização para o valor de mercado em circunstâncias excepcionais, como a transmissão do imóvel em doação ou herança. O novo benefício entraria em conflito com os benefícios fiscais já existentes. Portanto, entendemos que uma medida excepcional como essa só prometeria acrescentar complexidade à legislação, em vez de atingir a arrecadação pretendida pelo Governo.

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Um forte abraço,

Vinícius Tersi.

Esse texto sobre reavaliação de imóveis para fins de IR foi elaborado por Vinícius Tersi Advocacia, escritório especializado em Consultoria Tributária Internacional.